O que significa “condomínio”?

A palavra condomínio significa “propriedade comum”. Viver num condomínio exige um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio comum e áreas privativas. O direito de uso da área comum e conservar o que é de todos são condições básicas para a vida em condomínio. Em termos de propriedade, a cada área privativa, corresponde uma fracção ideal da área comum.

Quais são as partes comuns do Edifício?

• O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio.

• O telhado ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção.

• As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos.

• As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.

• Os pátios e jardins anexos ao edifício.

• Os ascensores.

• As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro.

• As garagens e outros locais de estacionamento.

• Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

Qual a definição de Propriedade Horizontal?

Um prédio encontra-se no regime de propriedade horizontal quando todas as fracções se encontram autonomizadas, ou seja, são distintas, isoladas, independentes, com saída para a via pública ou para uma parte comum do prédio.

O que é o título constitutivo da propriedade horizontal?

O título constitutivo da propriedade horizontal é o documento que comprova que um prédio ou conjunto de prédios se encontrar no regime de propriedade horizontal. Este documento é formalizado por escritura pública.

Neste documento tem que ser feita a descrição das várias fracções do prédio, sendo fixado o valor de cada fracção expresso em percentagem ou permilagem.

O que pode ainda conter o título constitutivo?

O título constitutivo pode ainda conter a menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum; o regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas e a previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio. 

Quem deve obedecer às normas do título constitutivo?

Todos os condóminos.

O título constitutivo pode ser modificado?

Apenas por escritura pública e desde que haja acordo de todos os condóminos. Estes devem assinar a escritura pública, podendo ainda o administrador, em representação de todos os condóminos assinar a escritura pública (para isso, o acordo tem que constar da acta assinada por todos).

O que é o fundo comum de reserva?

É um valor mínimo de 10% das despesas correntes do Condomínio (previsto por lei), a depositar em conta poupança condomínio, para fazer face a futuras despesas de conservação do edifício de natureza extraordinária.

O que é um Regulamento Interno do Condomínio?

È o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos moradores e visitantes, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando os mais variados problemas do condomínio, apresentando, inclusive, penalizações aos infractores.

É obrigatória a elaboração do regulamento Interno?

Só é obrigatória a elaboração do regulamento quando o prédio tem mais de quatro condóminos e se não existir já um regulamento que faça parte do titulo constitutivo.

A quem compete a elaboração do Regulamento Interno?

O Regulamento deve ser elaborado pela Assembleia de Condóminos. Se esta não o fizer, deverá ser o administrador a suprimir essa falta.

O Regulamento Interno pode ser actualizado?

O Regulamento, com o tempo, tendem a desactualizar-se. O condomínio pode, e deve, promover revisões periódicas nesse texto, de modo a garantir-lhes eficácia.

Quais as entidades que ficam obrigadas pelas regras contidas no Regulamento?

Os condóminos/proprietários, arrendatários, comodatários e usufrutuários.

Como devem ser pagas as despesas correntes de condomínio?

As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas fracções.

Qual o método de pagamento das despesas correntes de condomínio?

O pagamento das despesas normalmente é feito da seguinte forma: cada condómino paga uma quota, semestral ou anual para garantir o pagamento dos encargos com as partes comuns. O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para cada ano e deve ser aprovado em assembleia ordinária de condóminos.

Contas Bancárias

O condomínio tem duas contas:

a) Conta à ordem destinada aos pagamentos correntes (pagamentos de água, luz, limpeza de escadas...).

b) Conta a prazo onde devem ser depositadas comparticipações respeitantes ao fundo comum de reserva.

O condomínio poderá ter uma outra conta a prazo - facultativa e que pretende fazer face a despesas futuras como reparações de grande montante - que constitui a conta poupança condomínio.

O que é a Assembleia de Condóminos?

A assembleia de condóminos é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões sobre as diferentes questões que são colocadas.

A assembleia de condóminos está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei, só podendo alterar o título constitutivo por deliberação unânime (questão já debatida no Regulamento do Condomínio).

Qual o número de Assembleias por ano?

Deverá haver uma reunião na primeira quinzena do mês de Janeiro. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.

Quais as regras a que obedece a convocatória das reuniões?

Deve ser efectuada por carta registada com aviso de recepção enviada com dez dias de antecedência ou através de um aviso convocatório que terá de ser feito com a mesma antecedência. Neste caso, terá de haver recibo de recepção assinado pelos condóminos.

Qual o conteúdo da convocatória?

A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cuja Sá deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.

Quais as funções do administrador?

• Convocar a assembleia de condóminos;
  
  
• Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano.
  
  
• Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro.
  
  
• Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns.
  
  
• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas.
  
  
• Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns.
  
  
• Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum.
  
  
• Executar as deliberações da assembleia.
  
  
• Representar o conjunto de condóminos perante as autoridades administrativas.
  
  
• Prestar contas à assembleia.
  
  
• Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio.
  
  
• Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

Quem pode ser administrador?

O cargo de administrador pode ser desempenhado por um dos condóminos ou por um terceiro.


Qual a duração do exercício das suas funções?

O período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável. O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.

Quais as obras facultativas?

As obras com inovações são sempre facultativas uma vez que não são essenciais à manutenção do prédio (ver Despesas de condomínio).

Quais as obras obrigatórias?

Obras prioritárias (Obras de conservação e reparação):
As obras com reparações indispensáveis e urgentes são obrigatórias e prioritárias. Ex: Fugas de gás na conduta do prédio, rotura na canalização da água.

De quem é a responsabilidade da execução destas obras?

O perigo criado por estas situações exige que sejam tomadas decisões rápidas pelo administrador do prédio; se este não agir, porque não está presente ou porque é pouco diligente, qualquer condómino pode responsabilizar-se pela reparação.
Posteriormente, deve ser convocada uma assembleia de condóminos para ser analisada e aprovada a actuação do condómino.

Quem suporta o Custo destas obras?

Os condóminos na proporção das suas quotas, pois a conservação do prédio é da responsabilidade de todos os condóminos.


Quando devem ser feitas as obras?

Sempre que necessário.
O regulamento geral das edificações urbanas (RGEU) determina que sejam feitas obras de conservação e beneficiação nos prédios, pelo menos de oito em oito anos.

As Câmaras Municipais podem fazer uma vistoria a um edifício e se este tiver insuficientes condições de segurança, solidez e salubridade, determinar que sejam feitas obras.